こんにちは！マネです。
2018年に長期優良住宅としてマイホームを購入し、**地方銀行で10年固定金利（0.75%）**を組んだわが家。2028年6月の固定期間終了を目前に、今後どう動けばベストなのかを整理してみました。
これから住宅ローンをどうするか迷っている方の参考になれば幸いです。
1. わが家の住宅ローン概要
- 借入時期：2018年（平成30年）
- 借入金額：2,500万円
- 現在の残高：2,000万円（2025年時点）
- 金利タイプ：10年固定（0.75%）
- 返済期限：2053年（残り28年）
- 毎月返済額：67,000円
- 住宅取得控除：2018年制度に基づき、10年間（～2028年）1%控除適用
現在は0.75%の固定金利で毎月67,000円を返済中。総返済額にすると約2,251.2万円（28年間の利息＋元本）を支払う見込みです。この「0.75%固定」を基準として、2028年以降に想定される他の金利タイプとの比較をしてみました。
2. 最新（2025年時点）の主な金利目安
| 金融機関 | 金利タイプ | 金利（年率） |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 | 変動金利 | 0.284% |
| 横浜銀行 | 変動金利 | 0.330% |
| 埼玉りそな銀行 | 変動金利 | 0.390% |
| 富山銀行 | 10年固定 | 0.900% |
| 福邦銀行 | 10年固定 | 1.050% |
| 北國銀行 | 10年固定 | 1.100% |
| フラット35（最頻金利） | 全期間固定 | 1.890% |
3. 金利タイプ別のシミュレーション比較
以下の表は、現在のローン残高2,000万円・返済期間28年で、各金利タイプに切り替えた場合を想定した目安です。月々の返済額や総返済額は、あくまで概算のモデルケースになりますが、「現在の0.75%固定」との違いをざっくり把握するのに役立ちます。
| 金利タイプ | 金利（年率） | 毎月の返済額（円） | 総返済額（円） | 現在（0.75%）との差額 |
|---|---|---|---|---|
| 現在の固定 (基準) | 0.75% | 67,000 | 22,512,000 | － |
| 変動金利（auじぶん銀行など） | 0.284% | 61,000 | 20,496,000 | -2,016,000 |
| 10年固定（富山銀行） | 0.900% | 70,000 | 23,520,000 | +1,008,000 |
| 10年固定（北國銀行） | 1.100% | 75,000 | 25,200,000 | +2,688,000 |
| フラット35（最頻金利） | 1.890% | 82,000 | 27,552,000 | +5,040,000 |
- 変動金利（0.284%）に切り替えると、毎月返済額が6万円台前半になり、総返済額は約2,049.6万円。現在の0.75%固定と比較して約201.6万円の削減（差額：約-201.6万円）という試算になりました。
- 10年固定（0.900%）だと、毎月返済額は7万円前後、総返済額は約2,352万円で、現在より約100.8万円増える見込み。
- フラット35（1.890%）に乗り換えると、総返済額は2,755.2万円ほどに膨らみ、差額で約504万円増える結果に。
注意：
- この試算には借り換え諸費用や保証料などは含まれていません。
- 実際には「●年固定終了後に残り●年分が変動金利になる」など複雑なパターンも考えられます。
- あくまでも金利だけを単純比較するための目安としてご参考ください。
4. 変動金利が上昇した場合の試算
「今は変動金利がすごく低いけど、将来上がったらどうなるの…？」という疑問を解消するため、変動金利が段階的に上昇した場合のシミュレーション例をざっくり作成しました。
| 変動金利（%） | 毎月返済額（円） | 総返済額（円） | 0.75%固定との比較 |
|---|---|---|---|
| 0.284% | 61,000 | 20,496,000 | -2,016,000 |
| 0.5% | 63,800 | 21,504,000 | -1,008,000 |
| 1.0% | 68,270 | 22,926,000 | +414,000 |
| 1.5% | 72,933 | 24,201,000 | +1,689,000 |
| 2.0% | 77,786 | 25,512,000 | +2,999,000 |
| 2.5% | 82,828 | 26,928,000 | +4,416,000 |
- 金利が1.0%まで上昇すると、総返済額は約2,292.6万円となり、0.75%固定と比べると約41.4万円多い試算。
- **1.5%**まで上がると、総返済額は2,420.1万円ほどとなり、現在より約168.9万円増。
- もし**2.0%**以上に急上昇すると、差額も300万円以上になり、負担がかなり大きくなります。
「最初は確かに変動金利が安いけれど、どこまで上昇するか」で、結果は大きく変わることがわかります。
5. ポイントまとめ
- 2028年までは住宅ローン控除（1%）を満額活用
- 大幅な繰上返済は控え、控除メリットをしっかり受け取る。
- ただし少額の繰上返済や、家計に余裕がある方は投資とのバランスも検討。
- 2028年6月の固定期間終了時に「変動 or 固定」再検討
- 変動金利が依然として1%を下回るようなら、返済負担は軽くなる可能性大。
- 一方で金利上昇リスクが見えてきたら、10年固定などで安定を確保するのも有力。
- 借り換えをするなら諸費用との比較が必須
- フラット35などは長期固定の安心感はあるが、金利水準は高め＆諸費用も発生。
- ローン残高が少なくなるほど、借り換えメリットは薄れやすい。
- 繰上返済 vs. 投資の目安
- 一般的に金利が3%を超えれば、繰上返済の「確実な利息軽減」効果が大きくなる。
- 金利が2%未満ならば、iDeCoやNISAなどで3〜5%のリターンを狙うのも一手。
- 家計状況・リスク許容度・将来の支出予定を踏まえて判断することが大切。
6. まとめ
- 現在の0.75%固定を基準に、変動金利や他行ローンへ切り替えた場合の比較表を作成しました。
- 変動金利が低いままなら、総返済額はグッと減らせるチャンスがありますが、上昇リスクも見逃せません。
- 2028年までの住宅ローン控除を活かしつつ、手元資金（生活防衛資金）を確保し、必要に応じて繰上返済や投資、再固定などを上手に組み合わせることがポイントです。
最終的には、その時点の金利動向やご家庭のライフプランに左右されるところが大きいので、定期的にシミュレーションや情報収集を続けながら、「後悔しない選択」を探っていきたいですね。
※ご注意
- 本記事のシミュレーションはあくまで概算です。
- 金利優遇・団信・借換時の諸費用・保証料など、実際には個々の状況で計算結果が異なります。
- 住宅ローンの切り替えを検討する場合は、必ず金融機関や専門家に相談のうえで詳細シミュレーションを行ってください。
ご質問・ご感想をお待ちしています
もし「うちはこういう状況だけどどうなの？」など疑問があれば、お気軽にコメントいただけると嬉しいです。みんなで知恵を出し合って、最適な住宅ローン運用を目指しましょう！
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